Immobilier
Louer ou acheter : la mauvaise question
Comparer un loyer à une mensualité hypothécaire n'a aucun sens. Voici les postes que la comparaison de comptoir oublie systématiquement.
« Je paie CHF 2'200 de loyer, autant que je rembourse un crédit. » La phrase se tient en apparence. Elle compare pourtant deux choses qui ne sont pas de même nature.
Ce que la mensualité ne contient pas
Le coût réel de la propriété en Suisse additionne quatre postes que le loyer, lui, contient déjà :
- Les intérêts hypothécaires — la seule partie réellement dépensée ; l'amortissement, lui, vous revient.
- L'amortissement indirect ou direct — de l'épargne forcée, pas une charge perdue.
- Les frais d'entretien — comptés forfaitairement autour de 1 % de la valeur du bien par an.
- La valeur locative — un revenu fictif ajouté à votre revenu imposable, en contrepartie des déductions d'intérêts et d'entretien.
La règle · la tenue des charges
Les charges théoriques — intérêts calculés à un taux d'environ 5 %, amortissement et entretien — ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. Ce taux théorique ne bouge pas quand les taux du marché baissent : c'est un test de résistance, pas une prévision.
Le coût d'opportunité, l'oublié
Les fonds propres immobilisés dans les murs ne travaillent plus ailleurs. Une comparaison honnête intègre ce que ces CHF 200'000 auraient rapporté, placés — et ce que le loyer économisé aurait pu être investi.
À retenir
Acheter n'est pas mécaniquement plus rentable que louer. Cela dépend de la durée de détention, du taux hypothécaire, du rendement alternatif et de votre taux marginal. En dessous de sept à dix ans, les frais d'acquisition sont rarement amortis.