Immobilier

Capacité d'achat immobilière : le prix que les banques vous laissent atteindre

Fonds propres, tenue des charges au taux théorique, amortissement : les règles que les banques appliquent généralement, le prix d'achat qu'elles laissent atteindre, et ce qui vous limite.

Ce que l'outil calcule

Avant de prêter pour un logement que vous habiterez, une banque vérifie deux choses : que vous apportez assez de fonds propres, et que vous pourrez payer les charges même si les taux remontent. Chacune fixe un prix plafond. L'outil calcule les deux, et retient le plus bas : c'est le prix d'achat que les règles usuelles vous laissent atteindre. Il dit aussi laquelle des deux vous limite, et ce que coûterait le financement à ce prix. Si vous avez un bien en vue, il examine son prix et dit ce qui manque.

Les fonds propres : 20 %, dont 10 % hors du 2e pilier

La banque prête au plus 80 % du prix : vous apportez le reste, soit au moins 20 %. La moitié au moins, 10 % du prix, doit venir d'ailleurs que de votre caisse de pension : épargne, pilier 3a, titres, donation ou avance d'hoirie. Les banquiers parlent de fonds propres « durs ». Avec CHF 200'000 de fonds propres, le prix ne dépasse donc pas CHF 1'000'000 ; et si CHF 150'000 viennent du 2e pilier, il ne dépasse pas CHF 500'000, dix fois les CHF 50'000 qui restent.

Les frais d'achat se paient en plus, avec des fonds propres. À Vaud, le droit de mutation prend jusqu'à 3,3 % du prix (2,2 % pour le canton, jusqu'à 1,1 % pour la commune), avant le notaire, le registre foncier et la cédule hypothécaire. Saisissez des fonds propres qui en sont déjà nets.

Le revenu : la tenue des charges

La banque additionne trois charges théoriques, par an :

  • les intérêts de toute l'hypothèque, à un taux théorique de l'ordre de 5 %, bien au-dessus des taux du marché. C'est un test de résistance, pas une prévision : il ne baisse pas quand les taux baissent ;
  • l'amortissement : la part de l'hypothèque au-delà des deux tiers du prix, le « 2e rang », doit être remboursée en 15 ans au plus ;
  • l'entretien et les frais, comptés à 1 % du prix.

Le total ne doit pas dépasser un tiers du revenu brut du ménage. L'outil cherche le prix où il l'atteint exactement, puis l'arrondit aux 100 francs inférieurs. Le taux théorique est modifiable : certaines banques comptent un peu moins, d'autres davantage.

Exemple · un ménage qui gagne CHF 150'000 brut par an, avec CHF 200'000 de fonds propres dont CHF 50'000 du 2e pilier

Les fonds propres permettraient d'aller jusqu'à CHF 1'000'000. Le revenu, lui, arrête le prix à CHF 891'800 : l'hypothèque de CHF 691'800 coûte CHF 34'590 d'intérêts théoriques, le 2e rang s'amortit de CHF 6'484 par an et l'entretien compte pour CHF 8'918 : CHF 49'992 par an, CHF 4'166 par mois, presque exactement le tiers de son revenu.

La règle · des usages, pas des lois

Aucune loi ne fixe ces chiffres. Les 10 % hors 2e pilier et l'amortissement aux deux tiers en 15 ans viennent des directives de l'Association suisse des banquiers, une autorégulation que la FINMA a reconnue comme standard minimal. Le taux théorique, les 80 % de financement et le tiers du revenu sont la pratique des banques, que la FINMA juge durable ; chaque banque fixe les siens dans ses directives internes, et y fait des exceptions.

Ce que l'outil ne voit pas

  • La valeur que la banque estime au bien. Elle calcule sur cette valeur, pas sur le prix : si le prix la dépasse, l'écart se finance entièrement avec des fonds propres hors 2e pilier.
  • L'impôt sur un retrait du 2e pilier. Un versement anticipé est imposé à part et réduit vos prestations de vieillesse et de risque : le montant net est plus bas que l'avoir. La mise en gage évite l'impôt.
  • Votre âge et votre retraite. Une banque peut vérifier que les charges restent supportables avec vos revenus de retraite, et demander un amortissement plus rapide.
  • Vos autres engagements (leasing, crédit, pension alimentaire), qu'une banque peut ajouter à vos charges, et la part variable de votre revenu, qu'elle retient souvent moins.
  • Les frais d'achat et les charges de copropriété.

Cet outil est une simulation pédagogique, pas une offre de crédit : il ne recommande aucune banque. Pour comparer le coût d'un achat à un loyer : Louer ou acheter : la mauvaise question.

Chiffres vérifiés le

Des usages bancaires et une autorégulation, pas des lois. Fonds propres hors 2e pilier d'au moins 10 % et dette ramenée aux deux tiers du prix en 15 ans au plus : Association suisse des banquiers, « Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires » (décembre 2023, en vigueur le 1er janvier 2025), reconnues par la FINMA comme standard minimal. Fonds propres de 20 % au total (nantissement de 80 % au plus), taux théorique de 5 % et charges au plus un tiers du revenu brut : pratique des banques que la FINMA décrit et juge durable dans sa Communication sur la surveillance 02/2025 du 22 mai 2025 ; elle y cite 0,8 % de coûts annexes pour un immeuble neuf. Entretien et frais à 1 % du prix : convention de la Banque nationale suisse, Financial Stability Report 2026 (juin 2026). Droit de mutation vaudois (2,2 % pour le canton, jusqu'à 1,1 % pour la commune) : site de l'État de Vaud, « Transferts immobiliers ». Chaque banque fixe ses propres critères et peut y déroger.

Les usages des banques changent sans date fixe, et chaque banque fixe les siens : vérifiez-les auprès d'elle avant de décider.