Immobilier

Frais d'entretien : les trois dernières années pour les déduire

Dès 2029, le propriétaire qui habite son logement ne déduira plus un franc d'entretien. D'ici là, trois déclarations restent, et une règle décide de tout : la date de la facture.

Avec la valeur locative disparaît, au 1^er janvier 2029, la déduction des frais d'entretien du logement qu'on habite : ni forfait, ni frais réels, ni au canton, ni à l'impôt fédéral. Pour qui a des travaux en vue, les périodes fiscales 2026, 2027 et 2028 sont les dernières où ils allègent l'impôt. Encore faut-il qu'ils tombent dans la bonne année.

Ce qui disparaît, et ce qui reste

Le logement que vous habitez : plus aucune déduction d'entretien dès 2029, résidence principale comme secondaire.
Les monuments historiques : la restauration exigée ou approuvée par les autorités reste déductible, pour la part non subventionnée.
Les économies d'énergie : plus rien à l'impôt fédéral direct. Les cantons peuvent garder une déduction pour leur propre impôt, jusqu'en 2050 au plus tard. Le Conseil d'État vaudois a annoncé le 1^er juillet 2026 qu'il voulait la maintenir ; aucun texte n'est encore déposé.
Les biens que vous louez : l'entretien reste déductible, comme aujourd'hui.

Forfait ou frais réels : le choix de chaque année

Jusqu'en 2028, vous choisissez chaque année, pour chaque immeuble, entre vos frais réels et un forfait. À l'impôt cantonal vaudois, le forfait vaut 20 % de la valeur locative pour un bâtiment de vingt ans au plus, 30 % au-delà. À l'impôt fédéral direct, il vaut 10 % de la valeur locative fédérale pour un bâtiment de dix ans au plus, 20 % au-delà.

Le forfait est acquis même sans dépense. Des frais réels ne servent donc que s'ils le dépassent, et seulement l'année où ils sont déduits. D'où la règle d'or : regrouper les travaux sur une seule année et prendre le forfait les autres. Étalés sur deux ans, les mêmes travaux font perdre deux forfaits au lieu d'un.

La règle qui décide : la date de la facture

La règle · l'année de la déduction

Dans le canton de Vaud, « la date de facturation est en principe déterminante » : ni la date du paiement, ni celle de la fin des travaux. L'Administration cantonale des impôts applique la même règle à l'impôt fédéral direct, et précise qu'on ne peut pas choisir l'année où l'on déclare ses frais.

Pour un logement que vous habitez, une facture datée de 2029 ne sera donc vraisemblablement plus déductible, même pour des travaux faits en 2028 : la loi ne prévoit aucune disposition transitoire. Pour des travaux qui chevauchent le Nouvel An, une facture partielle portant sur une partie achevée et clairement délimitée peut être datée de 2028. Une facture d'acompte pour des travaux pas encore faits n'est réglée par aucun texte : ne comptez pas dessus.

Ce qui se déduit, et ce qui ne se déduit pas

Sont des frais d'entretien les dépenses qui conservent la valeur du logement : réparations, remplacement d'une installation par une installation équivalente, primes d'assurance du bâtiment, frais d'administration payés à des tiers. Ne le sont pas les dépenses qui en créent une nouvelle : un agrandissement, une piscine, un équipement qui n'existait pas. Pour une rénovation qui mêle les deux, seule la part d'entretien se déduit.

En propriété par étages, Vaud et la Confédération ne lisent pas le fonds de rénovation de la même façon. À l'impôt cantonal, ce sont les prélèvements du fonds pour des travaux d'entretien qui se déduisent, pas vos versements. À l'impôt fédéral, ce sont vos versements, si le fonds ne sert qu'à l'entretien des parties communes. Dès 2029, ni l'un ni l'autre pour un logement que vous habitez : un fonds alimenté avant 2029 et dépensé après ne devrait plus donner aucune déduction cantonale.

L'énergie : le report sur deux ans

Les investissements qui économisent l'énergie ou ménagent l'environnement se déduisent aujourd'hui comme l'entretien, après déduction des subventions. S'ils dépassent votre revenu de l'année, l'excédent se reporte sur les deux périodes fiscales suivantes, à trois conditions : un revenu net négatif l'année des travaux, les frais déclarés en entier l'année de la facture, et pas de forfait pendant le report. À Vaud, choisir le forfait l'année suivante fait tomber le report.

Ce que deviendra un excédent reporté de 2028 sur 2029 n'est réglé nulle part : à l'impôt fédéral, la déduction n'existera plus. Un gros chantier énergétique facturé en 2028 mérite d'être calibré pour être absorbé dans l'année.

Exemple · une cuisine à CHF 25'000, un couple à Lausanne, barèmes 2026

Une valeur locative cantonale de CHF 20'000, un bâtiment de 25 ans : leur forfait vaut CHF 6'000 au canton et CHF 5'538 à l'impôt fédéral. Facturée en 2028, la cuisine remplace ces forfaits par CHF 25'000 de frais réels et leur fait économiser environ CHF 4'500 d'impôt. Facturée en 2029, elle ne leur fait rien économiser. Coupée en deux factures de CHF 12'500, en 2027 et en 2028, elle leur rapporterait environ CHF 3'300 au total : deux forfaits perdus au lieu d'un.

À retenir

Pour un logement que vous habitez, seuls comptent les travaux facturés jusqu'au 31 décembre 2028. Regroupez-les sur une année, gardez le forfait les autres, et demandez à l'entreprise une facture finale datée de 2028 pour ce qui est achevé. Pour savoir ce que la fin des déductions change à votre impôt, l'outil Valeur locative 2029 fait le calcul, et l'article sur la réforme en donne le cadre.

Cet article est une information générale. Il ne remplace pas un conseil qui tient compte de votre situation.