Immobilier
Valeur locative supprimée en 2029 : qui gagne, qui perd
Le 1er janvier 2029, le loyer fictif des propriétaires disparaît, et avec lui les déductions d'intérêts et d'entretien. Pour les uns, quelques milliers de francs d'impôt en moins chaque année ; pour d'autres, une facture. Tout dépend d'un taux.
Le 28 septembre 2025, 57,7 % des votants ont accepté l'arrêté sur les résidences secondaires, et avec lui la fin de la valeur locative. Les Vaudois l'ont rejeté à 63,8 %. La réforme ne s'appliquera pourtant pas avant le 1er janvier 2029 : le Conseil fédéral l'a décidé le 1er avril 2026. Les déclarations 2026, 2027 et 2028 se rempliront encore selon les règles actuelles.
On présente souvent la réforme comme un cadeau aux propriétaires. C'est inexact : elle retire un revenu fictif, mais aussi les déductions qui allaient avec. Le solde dépend surtout de votre dette et de son taux.
Ce qui a été voté
Formellement, le vote portait sur un article de la Constitution : il permet aux cantons de lever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires. La loi qui supprime la valeur locative, adoptée par le Parlement le 20 décembre 2024, n'avait pas été attaquée par référendum ; elle prévoyait elle-même de n'entrer en vigueur qu'avec cet article. Le oui l'a donc déclenchée.
La règle · dès la période fiscale 2029
- Plus de valeur locative pour tout logement occupé par son propriétaire, résidence principale comme secondaire.
- Plus de frais d'entretien déductibles pour ce logement, ni forfait ni frais réels. Seule la restauration de monuments historiques reste déductible.
- Plus d'intérêts déductibles, sauf en proportion des immeubles loués dans votre fortune : sans bien loué, plus rien.
- Une déduction pour le premier achat, temporaire et dégressive.
Les intérêts : la règle qui change tout
Aujourd'hui, les intérêts privés se déduisent jusqu'au rendement de votre fortune augmenté de 50'000 francs, c'est-à-dire presque toujours en entier. Dès 2029, ils ne se déduisent plus qu'en proportion de vos immeubles loués ou affermés dans votre fortune totale. Le propriétaire qui ne possède que son logement et son épargne ne déduit plus rien. La règle vaut pour toutes les dettes privées : un crédit lombard ou un crédit à la consommation suivent le même sort que l'hypothèque.
Conséquence pratique : un franc d'intérêt coûtera vraiment un franc. Rembourser sa dette, que la fiscalité décourage aujourd'hui, redevient une décision de placement comme une autre.
L'entretien : trois dernières déclarations
À l'impôt fédéral direct, plus aucune déduction pour le logement occupé par son propriétaire : ni entretien, ni économies d'énergie, ni démolition. Les cantons peuvent maintenir pour leur propre impôt une déduction des travaux d'économie d'énergie, jusqu'en 2050 au plus tard. Le Conseil d'État vaudois a annoncé le 1er juillet 2026 qu'il voulait la garder ; il n'a encore déposé aucun texte. Pour tout le reste, les années 2026 à 2028 sont les dernières : l'article sur les frais d'entretien détaille le calendrier.
Le premier achat : une déduction qui fond
Qui achète pour la première fois un logement en Suisse, pour y habiter durablement, pourra déduire ses intérêts jusqu'à 10'000 francs pour des époux et 5'000 francs pour les autres contribuables, à partir de l'année fiscale qui suit l'achat. Le plafond baisse ensuite chaque année d'un dixième de son montant de départ : 10'000, 9'000, 8'000, jusqu'à 1'000 la dixième année.
Ceux qui ont acheté avant 2029 ne sont pas oubliés : un premier achat fait au plus dix ans avant l'entrée en vigueur profite des années qui restent. Le compte part de l'achat, pas de 2029.
| Premier achat en | Plafond 2029, époux | Plafond 2029, autres | Dernière année |
|---|---|---|---|
| 2019 | CHF 1'000 | CHF 500 | 2029 |
| 2022 | CHF 4'000 | CHF 2'000 | 2032 |
| 2025 | CHF 7'000 | CHF 3'500 | 2035 |
| 2027 | CHF 9'000 | CHF 4'500 | 2037 |
| 2028 | CHF 10'000 | CHF 5'000 | 2038 |
Un achat en 2029 n'ouvre rien en 2029 : la déduction commence en 2030.
À Vaud, deux valeurs locatives pour un même logement
La valeur locative vaudoise ne dépend pas du prix du bien. Elle part d'une statistique des loyers tirée du recensement de 2000 : la surface, l'âge du bâtiment, un coefficient propre à la commune, puis un taux d'adaptation (130 % pour 2025). De cette valeur indexée, le canton n'impose que 65 %. L'impôt fédéral direct en impose 90 %. Une valeur locative cantonale de 20'000 francs vaut ainsi 27'692 francs à l'impôt fédéral.
La réforme ne se mesure donc pas avec un seul chiffre : à l'impôt fédéral, la valeur locative qui disparaît est plus lourde, et le forfait d'entretien qui disparaît avec elle plus léger (10 % ou 20 % de la valeur fédérale, contre 20 % ou 30 % de la valeur cantonale).
Qui gagne, qui perd
La réforme vous est favorable tant que votre valeur locative pèse plus lourd que vos intérêts et votre entretien. Trois profils se dégagent :
- Les propriétaires sans dette ou presque, souvent à la retraite : ils perdent un revenu fictif et presque aucune déduction. Ce sont les grands gagnants.
- Les propriétaires endettés : tout dépend du taux. À 1,5 %, la plupart gagnent encore ; autour de 3 %, la plupart paient davantage.
- Ceux qui rénovent : les gros travaux d'entretien cessent d'être déductibles. Les faire avant 2029 change le résultat du tout au tout.
Exemple · un couple à Lausanne, un enfant, barèmes 2026
Une valeur locative cantonale de CHF 20'000, un bâtiment de 25 ans au forfait, une hypothèque de CHF 600'000 à 1,5 % et un revenu imposable cantonal de CHF 100'000. Leur impôt total passe d'environ CHF 16'600 à CHF 14'900 : CHF 1'700 de moins par an. Le même ménage, avec la même dette à 3 %, paierait environ CHF 600 de plus ; sans aucune dette, il paierait CHF 4'000 de moins. La bascule se situe vers 2,6 % de taux moyen.
Pour les caisses publiques, un pari sur les taux
Pour toute la Suisse, l'Administration fédérale des contributions estime qu'à un taux hypothécaire moyen de 1,5 %, les collectivités encaisseraient environ 1,8 milliard de francs de moins par an. Vers 3 %, la réforme ne leur coûte plus rien ; au-delà, elle leur rapporte. Le taux de référence des baux est de 1,25 % depuis septembre 2025, et le taux hypothécaire moyen publié par l'Office fédéral du logement était de 1,31 % au 30 juin 2026.
Vaud fait figure d'exception : le Conseil d'État estime que la réforme lui rapporterait environ 29 millions de francs, et 14 millions aux communes. Il ne précise pas l'hypothèse de taux retenue.
Les résidences secondaires
La valeur locative disparaît aussi pour les résidences secondaires. Pour compenser cette perte, surtout dans les cantons touristiques, la Constitution permet désormais aux cantons de lever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires utilisées essentiellement par leur propriétaire. Chaque canton décide s'il l'introduit. Vaud s'y était opposé lors de la consultation de 2024 et n'a rien annoncé depuis.
À retenir
La réforme supprime un revenu fictif et les déductions qui l'accompagnaient. Pour savoir de quel côté vous êtes, comparez votre valeur locative à vos intérêts et à votre entretien, ou faites le calcul avec l'outil Valeur locative 2029 : il donne le taux au-delà duquel la réforme vous coûte. Jusqu'à fin 2028, les règles actuelles s'appliquent.
Cet article est une information générale. Il ne remplace pas un conseil qui tient compte de votre situation.