La valeur locative disparaît

L'objectif. Au terme de cette formation, vous serez capable d'appliquer la règle des intérêts et de la valeur locative pour dire si la réforme de 2029 fait gagner ou perdre un propriétaire.

1. Découvrir : une famille, votre avis (2 min)
2. Comprendre : trois idées, une comparaison (4 min)
3. Analyser : quatre propriétaires, quatre situations (4 min)
4. Appliquer : votre propre logement (3 min)
5. Vérifier : retour à la famille du début (2 min)

1. Découvrir

Sophie et Marc ont deux enfants et habitent la maison qu'ils ont achetée en 2016. Leur déclaration d'impôt ajoute une valeur locative de 16'000 francs à leur revenu, et ils déduisent 18'000 francs d'intérêts hypothécaires par an. Au café, on leur répète que la fin de la valeur locative est « un cadeau aux propriétaires ».

En 2029, la valeur locative disparaît. Pour Sophie et Marc, que vont faire leurs impôts ?

2. Comprendre

• La valeur locative : un loyer fictif. Aujourd'hui, le propriétaire qui habite son logement ajoute à son revenu le loyer qu'il pourrait en tirer. Dès l'année 2029, ce revenu fictif disparaît. Les déclarations 2026, 2027 et 2028 se remplissent encore avec la valeur locative. La première sans elle est celle de l'année 2029, remplie début 2030.
• Les déductions partent avec elle. Pour le logement que vous habitez, vous ne déduirez plus ni les intérêts hypothécaires, ni les frais d'entretien. Seule exception durable : une déduction temporaire pour un premier achat, jusqu'à 10'000 francs d'intérêts pour des époux et 5'000 francs pour les autres, qui baisse d'un dixième par an pendant dix ans. Les intérêts d'un bien que vous louez restent en partie déductibles.
• La règle : comparez vos intérêts à votre valeur locative. Si vos intérêts annuels restent sous 70 % de votre valeur locative, la réforme vous fait gagner. S'ils la dépassent, elle vous coûte. Entre les deux, cela dépend de l'âge du bâtiment, de vos travaux et de votre revenu : faites le calcul. La valeur locative à prendre est celle de votre déclaration vaudoise.

Ce qui compte n'est pas la valeur de la maison, mais la part de vos intérêts dans votre valeur locative. Moins de dette, plus de gain.

3. Analyser

Monique et Pierre, 70 ans

Retraités, ils ont fini de rembourser leur maison. Valeur locative : 18'000 francs. Intérêts : aucun.

La bonne réponse : Gagnant : ses impôts baissent. Sans intérêts, ils n'ont rien à perdre : ils perdent seulement la déduction de l'entretien, bien plus petite que la valeur locative. Selon le calcul, environ 2'680 francs d'impôt en moins par an. Les retraités sans dette sont les grands gagnants de la réforme.

Julie, 45 ans

Julie vit seule dans un appartement en PPE. Valeur locative : 12'000 francs. Intérêts : 5'400 francs par an.

La bonne réponse : Gagnant : ses impôts baissent. Ses intérêts font 45 % de sa valeur locative, sous 70 % : elle y gagne. Selon le calcul, environ 1'030 francs d'impôt en moins par an.

Karim et Lena, 36 ans

Ils ont acheté une maison en 2017, avec une grosse hypothèque, et ont un enfant. Valeur locative : 15'000 francs. Intérêts : 19'500 francs par an.

La bonne réponse : Perdant : ses impôts montent. Leurs intérêts (130 % de la valeur locative) la dépassent : ils y perdent, environ 2'030 francs d'impôt en plus par an. Comme Sophie et Marc : une grosse dette récente, et un achat trop ancien pour la déduction du premier achat.

Hugo, 52 ans

Hugo vit seul dans une maison mitoyenne. Valeur locative : 14'000 francs. Intérêts : 11'500 francs par an.

La bonne réponse : La règle ne suffit pas : il faut faire le calcul. Ses intérêts font 82 % de sa valeur locative : entre 70 % et 100 %, la règle ne tranche pas. Le calcul, lui, donne environ 160 francs d'impôt en plus par an. Dans cette zone, l'âge du bâtiment, de gros travaux ou un changement de taux font basculer le verdict : c'est à l'outil de répondre.

Bonus · Inès et Paul, 33 ans

Mariés, ils ont acheté leur premier logement en 2024. Valeur locative : 14'000 francs. Intérêts : 15'000 francs par an.

La bonne réponse : Ils y gagnent d'abord, grâce à la déduction pour premier achat, puis y perdent dès 2031. La règle dit « ils y perdent », mais leur achat date de moins de dix ans avant 2029 : ils déduisent encore une partie de leurs intérêts, 6'000 francs en 2029, un peu moins chaque année. Selon le calcul, environ 770 francs d'impôt en moins en 2029, puis la déduction fond, et la réforme leur coûte dès 2031 : environ 1'050 francs d'impôt en plus par an une fois la déduction éteinte.

4. Appliquer

À votre tour. Prenez votre dernière déclaration d'impôt : la valeur locative de votre logement et les intérêts hypothécaires que vous avez déduits.

• Des travaux d'entretien à prévoir ? Pour un logement que vous habitez, faites-les achever, facturer et payer au plus tard le 31 décembre 2028 : dès 2029, ils ne se déduiront plus.
• Dès 2029, un franc d'intérêt coûte un franc : il ne réduit plus vos impôts. Gardez-le en tête en renouvelant votre hypothèque.
• Pour un chiffre précis, l'outil Valeur locative 2029 refait le calcul avec votre revenu, votre commune et l'âge de votre bâtiment.

5. Vérifier

Retour à la situation du début. Ils vont monter : environ 1'330 francs d'impôt en plus par an. Ils ne paieront plus d'impôt sur les 16'000 francs de valeur locative, mais ils perdront la déduction de leurs 18'000 francs d'intérêts, et celle de l'entretien. Leurs intérêts dépassent leur valeur locative : la réforme leur coûte. Le « cadeau » est pour ceux qui ont peu de dette.

1. Quelle est la première déclaration d'impôt sans valeur locative ? Celle de l'année 2029. La réforme entre en vigueur le 1er janvier 2029. Vaud l'a refusée en votation, mais c'est une loi fédérale : elle s'applique dans tous les cantons.
2. Qu'est-ce qui disparaît avec la valeur locative, pour le logement que vous habitez ? La déduction des intérêts hypothécaires et des frais d'entretien. Le revenu fictif part, et les déductions qui allaient avec aussi. Reste seulement, pour un premier achat, une déduction temporaire des intérêts.
3. Vos intérêts font 40 % de votre valeur locative. Que dit la règle ? La réforme vous fait gagner. Sous 70 % de la valeur locative, vous perdez moins de déductions que vous ne gagnez de revenu fictif en moins : vos impôts baissent.
4. Vous prévoyez de refaire votre toiture. Quand faut-il qu'elle soit facturée et payée pour être déduite ? Au plus tard le 31 décembre 2028. Dès 2029, l'entretien du logement que vous habitez ne se déduit plus. Des travaux achevés, facturés et payés en 2028 sont à l'abri.

Cette formation est une information générale. Elle ne remplace pas un conseil qui tient compte de votre situation.